¿Tiene un terreno y quiere construir departamentos para rentarlos? Esta noticia es para usted.
En los últimos cuatro años, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), un banco del gobierno mexicano, pasó de financiar 10 mil millones a 100 mil millones de pesos en proyectos de vivienda.
Entre las opciones de crédito que ofrece SHF está el “Financiamiento para construcción de vivienda en renta” y en Baja California es la que más interés ha generado.
De hecho, en el estado hay 20 desarrollos verticales financiados bajo este modelo que responde a una tendencia en crecimiento, dice Ramón Núñez de la Mora.
El Director de Desarrollo Urbano y Atención a Desarrolladores de la SHF, dice que en los últimos estudios de vivienda encontraron que el 16% de la población prefiere rentar que comprar.
Estudiantes, solteros, empresas que instalan a sus trabajadores por temporadas, y sobretodo los millennials, ya no quieren comprar. “Y la predicción es que la tendencia crecerá”, dice Núñez de la Mora.
Así que en 2014, la SHF creó el crédito para que los inversionistas atendieran esta demanda de mercado. Por eso vemos nuevas torres verticales en Mexicali y Tijuana.
El crédito funciona así: el desarrollador pone la tierra, un estudio de mercado y el 20% del costo de la obra. SHF financia el resto y se debe construir en dos años.
Los ingresos por renta se dividen en pago a crédito y en utilidad para el inversionista.
Al cubrirse el crédito que ronda en tasas de interés del 9.5%, el desarrollador queda como único propietario de la obra.
Los contratos de este crédito, explica Núñez de la Mora, son a pagarse hasta en 25 años. “Son como un matrimonio”, dice el director.
Otro de los productos que ofrece SHF es el “Crédito sindicado”, que financia el 65% del valor comercial de las casas o departamentos a construir.
“Como dice Jesús Cano Vélez, director general de SHF: hacemos trajes a la medida de cada empresa y de cada proyecto de construcción de vivienda”.
Desde 2014, la SHF ha financiado 550 créditos: 100 han sido para compañías grandes y 450 para pequeñas y medianas empresas (pymes). Y de esos 450 pymes, 75 fueron primerizos al adquirir su crédito.
“Lo hicimos a una cartera vencida de .19; los que saben de esto están conscientes que cartera vencida de .19 es prácticamente nada”, dice el funcionario.
La siguiente entrevista fue editada por cuestión de espacio.
—¿Cómo nacen estos productos hipotecarios para financiar proyectos desde el estado?
—Los bancos privados pueden entrar a desempeñar su función económico-social de financiar actividades productivas si el riesgo no es excesivo, a su juicio. Si es excesivo, no entran y el marco regulatorio se los permite. Eso ocurrió en 2013 por la crisis viviendera de la economía norteamericana de 2008. En 2013 en México se sumaron factores que llevaron a los bancos privados a considerar que dar créditos para financiar construcción de vivienda era de muy alto riesgo: el ritmo del crecimiento del Producto Interno Bruto no estaba satisfaciendo lo proyectado y además el modelo para dar créditos a los constructores de vivienda se había agotado y se había evolucionado con algunas vicios.
—¿Cómo cuáles?
—Prestar dinero a proyectos que estaban ubicados en medio de la nada, prestar dinero para construir vivienda sin infraestructura y servicios básicos, construir fuera de las áreas urbanas centrales, y por lo tanto los créditos potencialmente iban a terminar en cartera vencida porque las viviendas no se iban a vender.
Esos factores hicieron incurrir a tres de las grandes vivienderas mexicanas en dificultades financieras. Tenían por acreedores principalmente a los banco privados, y los bancos privados, viendo que iban a alimentar sus carteras vencidas, decidieron de tajo algo sano para ellos y no para la industria: ningún crédito a la construcción de vivienda.
México cuenta con instituciones financieras para subsanar espacios que los bancos privados dejan sin atención debido a estas legítimas decisiones de irse del mercado si lo consideran riesgoso. En ese contexto, ante la situación de 2013, Sociedad Hipotecaria Federal entró al mercado para evitar que la actividad económica de construcción de vivienda se colapsara.
Ramón Núñez de la Mora, Director de Desarrollo Urbano y Atención a Desarrolladores de la SHF, dice que en los últimos estudios de vivienda encontraron que el 16% de la población prefiere rentar que comprar.
—¿En qué momento es sano dejar de dar créditos?
—Digamos que hay límites. Este banco, Sociedad Hipotecaria Federal, tiene un consejo de administración en el que tienen asiento consejeros del Banco de México, consejeros de la Secretaría de Hacienda, consejeros del sector privado, del constructor de vivienda y ahí se toman decisiones de aumentar, detener, o mantener montos de financiamiento para proyectos de construcción de vivienda.
—¿La banca privada ya retomó el financiamiento de créditos para la construcción de viviendas?
—Ha venido retomando el espacio que dejó en 2013 sin alcanzar niveles de financiamiento altos de años anteriores y por eso seguimos nosotros complementando. Y tan lo seguimos complementando que hay demanda de nuestros créditos porque no hay demanda de créditos privados.
—¿Cuál es el horizonte del déficit de vivienda del país? ¿Dónde estamos y cuánto falta para llenarlo?
—El déficit va en consonancia con el crecimiento de la población, con el ingreso de los hogares, y va creciendo. El asunto es que el derecho a la vivienda aunque sea constitucional, tiene condiciones prácticas que no siempre pueden garantizar que todas las familias tengan una casa en condiciones dignas porque no tienen ingreso formal.
—¿Cuál es el estado que más créditos solicita con ustedes?
—Jalisco, Nuevo León, Ciudad de México, Estado de México, Querétaro, Quintana Roo, Yucatán, Sonora y Baja California.
—¿Qué particularidad tienen los proyectos financiados en Baja California? Aquí tenemos la condición de frontera donde mucha gente que trabaja en Estados Unidos vive en Tijuana.
—Esa es la característica distintiva.
—¿Cómo impacta esto en los proyecto que financian?
—Hay constructores de vivienda que tienen una cultura definida de financiar con recursos propios y por otro lado, cada vez más creciente, aunque todavía son pocos, hay constructores que asumen créditos de bancos privados o de Sociedad Hipotecaria para construir. Creemos que deben avanzar a lo segundo, pero muchos constructores pequeños, por experiencias pasadas, tienden a darle la vuelta al crédito porque las tasas de los bancos privados son altas, porque es riesgoso por los cambios de la economía, o porque es muy laboriosa la tramitología.
En el caso de Sociedad Hipotecaria Federal hemos buscado incidir en esos aspectos: construir con crédito es muy importante para dejar de usar sus propios recursos. El mejor negocio es aquel que se hace con recursos no propios, y en caso de la vivienda, es muy rentable. En cuanto a la tramitología, hemos buscado aligerar bastante la carga burocrática.
—¿Qué tan difícil es para quien pretende construir por primera vez?
—Uno de los grandes problemas que enfrentan los constructores y desarrolladores de vivienda para acceder a un crédito es la tramitología: elaborar las carpetas dichosas que sustentan la solicitud. Hemos integrado un servicio de asistencia técnica a los constructores que nos solicitan créditos facilitándoles toda esta labor. Seis semanas es un tiempo suficiente para que si el cliente cuenta con todos los documentos, requisitos y estudios para integrar las carpetas, pues no tiene sentido perder el tiempo, y en la séptima u octava semana, estar presentando a comité de crédito para su autorización.
—¿Cuántos de sus clientes son nuevos y cuántos recurrentes?
—Los no nuevos son grandes y medianos y tienen muchos años en el mercado; la mayoría de grandes y medianos. Medianos son aquellos desarrolladores que piden créditos por arriba de 100 millones de pesos. Aquellos que por primera vez solicitan créditos se encuentran en el terreno de los pequeños, que solicitan créditos por debajo de 100 millones de pesos, y digamos que, aproximadamente una cuarta parte son nuevos.
—¿Qué porcentaje de aprobación tienen los proyectos?
—En el mercado ya está posicionada la idea de que los créditos de Sociedad Hipotecaria Federal son muy ordenados. Es muy riguroso el proceso de autorizar los créditos de forma tal que además que los que han sido autorizados, se nos ha quedado otro tanto en el proceso porque les falta algún trámite importante: desde licencias con las autoridades estatales o municipales, hasta anomalías de tipo jurídico.