Hace unos días estuve en Italia y, como suele pasar cuando uno viaja, terminé teniendo conversaciones que cambian la forma en la que ves tu propia industria.
Hace años conocí a una broker de Florencia a través de redes sociales, y en este viaje finalmente tuvimos la oportunidad de conocernos en persona. Platicando sobre el mercado inmobiliario, hubo algo que le sorprendió muchísimo: la velocidad con la que se venden las propiedades en ciudades como San Diego.
Cuando le comenté que una propiedad bien posicionada puede venderse en aproximadamente un mes, su reacción fue inmediata. Para ella, eso no solo era inusual, era casi difícil de creer.
Me explicó que en Italia una propiedad puede tardar varios meses en venderse… y en muchos casos, años. Tres, cuatro, incluso cinco años en el mercado no es algo fuera de lo común.
Y fue ahí donde me cayó un veinte importante: el mercado inmobiliario no sólo es economía. Es cultura.
Dos formas completamente distintas de entender una casa:
En Estados Unidos, y particularmente en mercados como San Diego, la vivienda está profundamente ligada al estilo de vida. No es solo un lugar para vivir. Es una herramienta de adaptación.
A lo largo de mi carrera, he visto que mis clientes suelen comprar o vender aproximadamente cada siete años. ¿Por qué? Porque su vida cambia: un divorcio. El nacimiento de un hijo. Los hijos crecen y necesitan más espacio. O, por el contrario, los hijos se van de casa.
Y cuando eso sucede, la decisión de mudarse es, en la mayoría de los casos, práctica.
La casa se ajusta a la etapa de vida.
En cambio, en México, y en muchos países europeos, la lógica es distinta.
La casa no necesariamente se adapta a la vida. La vida se adapta a la casa.
La casa donde vive mi mamá es la misma en la que yo crecí. Y eso no es la excepción. Es la regla.
Ahí es donde se forman las familias, donde se acumulan recuerdos y donde pasan décadas.
Y esa diferencia cultural cambia por completo el comportamiento del mercado.
Lo que en Estados Unidos se mueve… en otros países permanece.
En mercados como el de San Diego, una persona en la situación de mi mamá probablemente ya habría vendido su casa hace tiempo.
Sin hijos en casa, ese espacio se vuelve grande o poco funcional. Lo lógico sería vender y mudarse a algo más alineado con su estilo de vida actual.
Pero en México, esa decisión muchas veces no ocurre. ¿Por qué?
Porque la vivienda no es solo un activo. Es tradición, apego, historia.
Y eso me llevó a cuestionar algo que escucho constantemente en Estados Unidos: que el mercado está “trabado” o que los propietarios están “atrapados”.
Pero después de ver estas diferencias culturales, creo que esa interpretación se queda corta.
No están atrapados: están eligiendo quedarse
Hoy, muchos propietarios en Estados Unidos tienen algo que no se puede ignorar:
- tasas de interés históricamente bajas
- pagos mensuales relativamente cómodos
- una cantidad importante de plusvalía acumulada
Desde un punto de vista financiero, están en una posición muy sólida. Entonces, cuando se dice que están “atrapados”, la realidad es más compleja. No es que no puedan vender.
Es que vender implicaría cambiar una hipoteca favorable por una mucho más cara… y, en muchos casos, sacrificar calidad de vida.
De hecho, algo que estamos viendo cada vez más es que la casa ya no compite solo contra otra casa. Compite contra el estilo de vida. Viajes, experiencias, liquidez. Muchas familias hoy prefieren quedarse donde están y vivir mejor, que moverse y comprometer su estabilidad financiera.
El verdadero efecto: menos movimiento, no necesariamente menos valor
Esto tiene una consecuencia directa: el mercado pierde rotación.
No es solo que haya menos compradores. También hay menos vendedores.
Y eso es clave. Porque cuando un propietario decide no vender no libera inventario, ni permite que otro comprador entre, ni genera una cadena de transacciones.
El resultado es un mercado más lento, más selectivo y con menor volumen.
Pero lento no significa débil.
Aquí es donde muchas interpretaciones fallan.
Se asume que menos movimiento equivale a crisis, cuando en realidad puede reflejar algo muy distinto: una falta de urgencia por vender.
Por qué este mercado no se parece a 2008
Gran parte del miedo actual viene de la memoria colectiva de la crisis inmobiliaria. Pero las condiciones hoy son muy diferentes: la mayoría de los propietarios tiene crédito sólido; predominan las hipotecas a tasa fija; existe una cantidad significativa de “equity”; hay muy pocos incentivos de venta forzada.
En 2008, el problema era estructural. Hoy, el fenómeno es más conductual.
No estamos viendo una ola de propietarios obligados a vender. Estamos viendo propietarios que simplemente no quieren hacerlo. Y eso cambia completamente las reglas del juego.
Un mercado más sensible… pero no necesariamente más frágil
Eso no significa que todo esté perfecto. El mercado actual sí es más sensible a las tasas de interés, a la inflación y a el contexto económico global
Hoy, factores como el precio del petróleo o la incertidumbre internacional pueden impactar directamente el comportamiento inmobiliario. Pero incluso con esas presiones, hay algo que sigue sosteniendo el mercado: la falta de urgencia por vender.
Lo que Italia me recordó
Caminar por ciudades italianas, rodeada de construcciones que han resistido siglos, me hizo pensar en algo que en bienes raíces a veces olvidamos:
- El valor no siempre responde al corto plazo.
- Hay mercados donde el tiempo no destruye valor: lo consolida.
Y aunque Estados Unidos es un mercado mucho más dinámico, hay una lección importante:
No todo ajuste es una caída. No toda pausa es una crisis.
La verdadera pregunta
El mercado inmobiliario no está fallando, simplemente se está comportando diferente a lo que esperábamos. Y entender esa diferencia puede cambiar por completo la forma en la que tomamos decisiones. Porque tal vez el problema no es lo que está pasando… sino cómo lo estamos interpretando. Nw
Najla Wehbe Dipp, MBA
Broker binacional • Experta en Cali-Baja •
Ingeniera • Coach de éxito • TEDx speaker •
Apasionada del Fitness • Mamá & esposa.